公摊计入精装修成潜规则 武汉楼市“惊”装修频现

“项目全部精装交付，均价预计16000元/平方米左右，包含2500元/平方米的装修。”7月16日，在位于江夏区的招商东城华府营销中心，面对王灿（化名）的咨询，销售人员给出的介绍干净利落：“公共部分也计入全装修收费，现在武汉市面上都是这种操作方式。”

王灿在光谷金融港一家大型保险公司就职，看中的是招商东城华府一套108平方米三室两厅两卫的户型，这也意味着他需要准备接近60万元的首付款。但让王灿不解的是，即使是毛坯交付也需要开发商事先将公共部分装修好，将动辄20%~30%的公摊面积也计入精装费用，这不是重复收费吗？

随着长沙和济南先后出台文件规范房企精装修行为，特别是长沙市“公共部分装修不计入全装修价格”的规定在武汉也引发了巨大波澜。近日，不断有购房者通过各种渠道向相关部门表达“解决全装修房公共部分重复收费问题”的诉求。

此外，《中国经营报》记者在采访中了解到，在新房备案价和精装修“双限价”的背景下，部分房企各出奇招，甚至冒着违规受罚的风险，通过采取精装修捆绑软装、家电或升级包的方式来拓展利润空间。例如，绿城黄浦湾备案均价约38000元/平方米，但销售均价高达46300元/平方米，其中每平方米包含5000元精装修和3300元“家电包”费用。

“今年下半年，武汉市很有可能会在精装修层面跟随长沙、济南的脚步，为精装修漏洞打上最强补丁。”对于武汉楼市今年下半年调控政策走向，武汉大家房地产顾问有限公司（以下简称“大家顾问”）分析认为。

精装修“漏洞”

“公共部分装修、普通入户门、室内排水、强（弱）电的配管、配线应计入毛坯房价格，不计入全装修价格。”近日，长沙市住建委出台的这一新建商品住宅全装修价格核算新规在武汉也引发了巨大波澜。

这时，已购房的众多武汉业主才猛然发现，原来公共装修部分是可以不计入全装修收费价格之内的。而武汉楼市的现实是，开发商将公摊面积计入精装修收费标准已然成为行业的“潜规则”。

记者在以“民有所呼 我有所应”著称的武汉城市留言板“市房管局”板块看到，市民针对武汉楼市精装修收费乱象的投诉众多。例如，根据业主投诉，康桥知园按建筑面积需缴纳2500元/平方米的精装费，小区公摊在22.5%左右，一套房子精装修部分少则20万元，多则31万元，业主需为公摊面积多付5万元以上的精装修款。

而购房者更大的担忧在于，精装修房有没有质量保障？装修标准和交付质量由谁来监管？会不会最终质价不符？有业主就向记者反映，房地产开发商除将公摊面积计入精装修收费外，还存在装修标准不透明、实际成本仅几百块钱的平价装修高溢价为2500元甚至更高的“豪华”装修问题。

7月16日，记者来到康桥知园实地采访了解到，项目由3栋25层板式住宅组成，共有房源288套。据现场工作人员介绍，项目整体均价约15000元/平方米，含2500元/平方米精装修费，目前已全部售罄，预计将于明年9月30日精装交付。

资料显示，康桥知园由郑州康桥集团开发建设，楼面价7186.59元/平方米，也是该公司进军武汉市场开发的首个项目。对于业主反映的公摊面积收费问题，工作人员表示，精装修收费标准严格按照武汉市相关规定执行。

针对众多购房者的疑问和诉求，武汉市房管局表示，商品房开发销售属于市场行为，我们将依法依规加强监管工作。针对公摊收费问题，目前房地产相关法律法规并无强制规定装修费用的计算处理方式，装修合同的条款及其他补充约定条款由买卖双方自行商定。

事实上，早在2017年5月10日，针对市民投诉比较集中的精装房价格过高的问题，武汉市房管局就在全国率先出台规范文件对全装修房根据房屋备案价执行分段指导价，并作出“最高标准不超过 5000 元/平方米”的限定。

但上述规范文件对于公摊部分收费问题并未有相关的条款。大家顾问分析认为，虽然武汉于去年出台了精装房规范，约束了全装修的价格区间、明确了全装修标准等，但相关规定让开发商占据了主导权，购房者想要买到房只能被动妥协。

武汉消息人士告诉记者，接到购房者集中表达的诉求后，有关部门也在组织各方面专家进行调研，不排除后续出台全装修消费的系列配套规定，包括质量监管措施。

在武汉房地产研究专家李国政看来，武汉面临的问题其实也是全国大部分二线城市普遍面临的难题，有些城市精装修价格虚高问题更严重，消费投诉已有爆发之势。

“武汉的情况还算好的，特别是去年出台新规限定了精装修封顶价，总体上还相对规范一些，只不过可能还存在一些瑕疵。”李国政分析认为，尽管长沙市此次出台规定明确“公共部分装修不计入全装修价格”，但并没有规定最高限价标准，因此也有一定的隐患。

“双限价”下的涨价“外衣”

记者了解到，市场需求旺盛和供应不足间的突出矛盾也催生众多乱象。数据显示，2018年上半年武汉楼市整体成交处于历史低位。其中，武汉全市新建商品住宅累计成交7.14万套、771.6万平方米，分别同比降低28%和22%；销售均价9336元/平方米（含保障性住房），同比微涨0.01%。

湖北中原地产营销策划有限公司策略顾问中心研究部（以下简称“中原地产研究部”）报告显示，在新房备案价和精装修“双限价”的背景下，部分房企各出奇招，通过采取精装修+软装、家电或升级包的方式来突破限价实现拓展更多利润。

例如，记者获得的材料显示，由绿城置业和武汉泓江置业合作开发，绿城置业代建的绿城黄浦湾于今年1月26日开盘，项目备案均价约38000元/平方米，销售均价则高达46300元/平方米，其中每平方米包含5000元精装修和3300元家电包。这也意味着购房者想要抢到房源，需要在备案价基础上多付出8300元/平方米的代价。

与绿城黄浦湾类似，佳兆业广场天御今年5月6日开盘，销售均价35000元/平方米，含4000元/平方米精装修和3000元/平方米的装修升级包；武汉奥山世纪城房地产开发有限公司开发的武汉江山项目今年5月15日开盘，销售均价32300元/平方米，含4000元精装修和2500元软装。

而事实上，武汉市房管局早在去年12月5日就出台规定明确捆绑“家电包”“软装包”等行为均属违规，并对多个通过捆绑“家电包”“软装包”和车位等方式优先选房的违规销售商品房项目进行了公开披露和处罚。但记者查询发现，截至目前上述通过捆绑“软装包”“家电包”和“升级包”来抬高销售价格的项目并未受到相应处罚。

东湖金茂府一位营销负责人向记者解释称，我们是在客户签订完网签合同后，客户根据自身需要自由、自愿选择是否需要升级此部分。如果客户不需要可以不选配，不会影响客户购房，我们没有在网签前强制捆绑加配等条件，所以没有违背目前房管局的相关规定。

绿城黄浦湾项目一位郭姓营销负责人告诉记者，3300元/平方米的费用并不是家电包，而是做的装修升级。业主在网签后自愿选择，并不影响选房资格，也不违反房管局相关规定。

李国政表示，要想彻底解决这个问题，不是解决购房者反映集中的公摊面积列入精装修收费范围那么简单，还需要进一步明确精装修交付标准，比如要将样板间保留到交房为止供购房者做对比，同时装修用材细化到具体的品牌和型号，确保交付收房和买房时的承诺一致；另一方面，就是在交房验收环节谁来进行质量监管，这方面没有全国统一标准，还存在一些空白，所以购房者担忧的不只是价格问题，还有未来精装房交付的质量问题。

值得注意的是，在多家研究机构看来，今年下半年武汉市以保刚需、控房价为主旋律的楼市调控有望进一步加强，或将为精装修漏洞打上“补丁”。

中原地产研究部预测，限购区域可能扩大到所有行政区域，资格门槛可能提高，可能会限制企业购房；限售随时可能出台，限售时间可能为取得房产证之后3年，范围覆盖新房、二手房；或将推行共有产权房政策。

大家顾问表示，在保持限价不放松外，武汉很有可能继续为保障刚需购房的政策打上“补丁”。如果下半年出台新政，很可能会在企业购房方面进行政策收紧。同时，今年下半年，武汉市很有可能会在精装修层面跟随长沙、济南的脚步，为精装修漏洞打上最强“补丁”。    

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