买精装房，这些问题没搞清楚可能损失惨重！

丁先生购买了装修单价为4500元/平方米的精装房，拿房时却发现和样板房不一样，还有瑕疵。丁先生将开发商告上法院，要求赔偿装修差价。一审二审法院均没有支持原告赔偿诉求，丁先生又提出再审。近日，南京中院作出判决，开发商赔偿丁先生装修差价款16万余元！

现在，开发商热衷于做精装房，也就是说我们买房款中直接包含了装修的价格，上述案例中4500元/平的装修单价，我认为还真不算便宜，甚至在办证时，装修款这部分也是在收税范围内的……

那么问题来了，你对你家精装房满意吗？如果收房时不满意我们又该如何维权？今天我们就来说一说，购买精装房你必须知道的那些事儿。

预防精装修问题的第一步，从看房开始。现在市面上常见的样板间有两种，一个是实体样板间，一个是售楼处搭建的临时样板间。我个人认为，建实体样板间的开发商往往还是比较自信的。

1、尺寸

看样板间带把尺子，可以量一量家具和空间结构的尺寸，并与置业顾问介绍的数据对比，以免被放大的空间蒙蔽。实体样板间的房间尺度相对较准；如果是临时样板间，那么更加需要留心，多留一个心眼。

2、非交付标准

我们要注意一些精装样板间装饰的“交付标准”与“非交付标准”。除了吊灯、桌椅等大家较为熟悉的“非交付”物品，很多的墙纸、柜子、台面也有可能是“非交付标准”，因此大家在参观样板间的时候需要特别留意。

3、管道线路

样板间里，无论是厨房的煤气管道，还是卫生间的水管，都看不到。但是要知道，这些管道在交房时都会出现。后期如果管线需要迁移，等精装房交付后，再处理比较麻烦，所以在观察样板间时，一定要多问、多琢磨。看不见管线就要知道交房时出现的管线到底在哪儿。

验房之面积误差

精装房发生面积误差怎么办？误差现在有些开发商会利用不同的面积概念在房屋面积上做手脚，购房实测面积一般能准确测出来的是房屋的套内面积，但是有一些开发商在合同上注明的是建筑面积，即包含了房屋的公摊面积，这个面积很难准确计算出来，不过公摊系数越高，房屋套内面积与合同上的面积就会相差越大。

如果购房者在新房交房时，发现实测面积与合同上所写的不一致，需要根据实际情况，并结合购房时双方签订的购房合同条款来处理，如果合同中没有明确的约定，则需要按照相关规定来解决。

通常情况下，新房发生面积误差的话，会有以下几种解决方式：

1、如果房屋的实测面积与合同面积误差不超过3%，大多都会根据实际面积来结算，多退少补；

2、面积误差绝对值大于总面积的3%，购房者可以选择退房，开发商需要在指定时间内将已支付房款及利息退还给购房者。

如果不退房的话，则分为两种情况：一是房屋实测面积大于合同登记面积，此时购房者只需要支付3%面积的房款即可，剩余部分由开发商自行承担，但产权是属于购房者的；二是实测面积小于合同约定的面积，误差面积在3%及其以内的，开发商需原价返还，而超出3%的部分房款，则需要双倍返还给购房者。

验房之细节

注意细节一：水路

普通的楼盘水路通常是三种，自来水、热水和中水。中水是非饮用水，是收集利用的雨水，一般用来冲马桶或浇花。消费者需要知道热水和中水是否具备，以及是否接错管道。还要检查水表的位置，应该在厨房或卫生间的出水口。另外，水管的材料与生活直接相关，要确定是国家指定的合格材料。如果水管材料太差，后期很容易漏水。最好的水管材料是铜管，德国原装进口的PPR管材也不错。

注意细节二：电路

电路是指插座的位置和匹配，电线的型号和最大耗电设备的容量。这需要消费者向所在小区的物业管理公司或开发商索要基本的水、电等隐蔽工程布局的竣工图纸。在今后的使用过程中，如果出现短路、断水的情况，可以根据图纸的标注由专业人员进行维修。另外还要注意观察配电箱的漏电保护开关是否有照明;普通插 座、大功率插座等有明确的分路，面板开关的安装是否平整，同时，还要测试开关是否有效。

注意细节三：空气检测

随着观念的更新，环保成为消费者在居室装修中最重视的环节，而空气污染正是装修污染中最突出的问题，是造成多种身心疾病的主因。由于精装修房使用的材料都是开发商购买的，业主对材料的质量无法把控。因此，在交房时，业主第一件事就是要确认空气质量达标。

首先，业主必须确定开发商购买的材料符合国家标准，有害物质不超标；其次，根据国家标准，工程竣工以后，开发商要请权威机构进行室内环境检测，并且必须 向购房者出具检测报告。现行的空气质量检测标准是GB50325-2001，对甲醛、苯、TVOC、氡以及氨5种主要的有害物质在空气中的限量进行了严格 的规定。专家提醒，需要注意的是，只有带有“CMA”标识的报告才是国家认可的经最权威检测机构检测的报告，否则是无效的。

消费者买到房子，若开发商或物业不能提供合格的报告，视为房屋质量不合格，站在维权的角度，业主是可以退房的。

注意细节四：隐蔽工程

隐蔽工程包括水路改造、电路改造、吊顶结构和卫生间防水工程这些项目。业主对隐蔽工程使用的材料，水路的布管、电路的走向，还有功能性插座的位置等等是 不了解的，因为交房之后这些工程都埋在墙体里了。但业主至少有以下情况是必须要了解的。鉴于隐蔽工程对专业的要求比较高，如果消费者自己不太了解的话，建议请了解相关知识的朋友或专业人士陪同看房。

注意细节五：吊顶

吊顶的结构在竣工图纸上不显示，但精装房的侧面、灯位或中央空调的通风口能看到结构。普通业主从吊顶的观察口可以肉眼判断，按照相关规定，隐蔽工程吊顶必须使用轻钢龙骨。以前常用的木质龙骨本身含水，在四季变化尤其是冬季供暖之后可能发生收缩变化，已经被淘汰，轻钢龙骨性能非常稳定，使用寿命也相对较长。

注意细节六：防水

在卫生间倒清水试验一下，查验下水是否通畅。如最低点的地漏不能有积水，各下水处应该流水通畅。

注意细节七：核实建材型号

精装修房屋工程使用的各种主要材料在合同当中应该准确无误地标明，特别是品牌含金量较高的设备，如卫生洁具、灯具、厨房设备、家具五金、洁具五金，以及具备防盗、防火、隔音功能的多功能门等;除了品牌外，还需要明确设备的型号，有些与产地有关的设备还应该明确产地。

业主在验房时要与配置单一一对照，避免被劣质产品调包，降低装修的档次。专家表示，由于很多工程问题与建材质量有关，把好这一关的话，就可以避免很多后续问题的出现，因此建议业主多多留心。

注意细节八：保修期内多观察

由于一些工程项目一次完成后质量不到位，或者很多工程项目是需要长时间观察的，因此在竣工验收时不一定能够检查出来它是否存在质量问题，而必须通过使用 才能发现。目前国家规定的住宅装修保修期是两年，厨卫防水工程保修期是五年。业主要注意仔细观察房屋出现的各种质量问题，及时与开发商或物业协商，尽量在 保修期内予以解决。

注意细节九、细节体现品质

除了上面一些影响居住的方面外，一些细节问题也很能体现精装修房的施工水平。业主可以从这些地方考察房屋的装修质量。

墙漆：墙面应该使用耐水腻子，墙漆的涂刷应该均匀，漆膜一致。

墙地砖：颜色一致。目测就可以，一般来说如果有很明显的问题，开发商在验收的时候就不会通过。用小锤敲击地砖和墙砖，如果有空洞的声音，说明瓷砖没铺好，时间久了可能会出现瓷砖开裂和脱落。空鼓率超过5%即可判为不合格。

厨卫：试验水龙头的开关是否灵活有效，包括冲水马桶、淋浴房、面盆。另外，需要检查下水是否通畅，可以在现场往洗菜池、面盆、浴缸放满水，然后排出去，检查一下排水速度;检查马桶的下水时，则要反复多次地进行排水试验，看看排水效果。

门窗：用手推拉开门，检查居室门开关是否顺畅，门锁合页是否灵活有效;室外门窗尤其是封闭阳台的门窗密封是否合格，开启是否灵活。

暖气：业主可以检测一下暖气，看管路是否畅通，温度是否达到标准，是否存在漏水现象。

通风：测试排风口是否通风顺畅，厨房和卫生间还要测试回风阀是否有效。如果自己厨房总有别人家飘来的味道或卫生间有异味倒灌，可能就是回风阀失灵了。

（来源：金陵买房）

关于维权

如果真的遇到各种问题，业主可先与开发商进行协商解决，如果协商不一致或处理结果不理想，业主可以向建设行政主管部门投诉，或可依法起诉，维护自己的合法权益。

在起诉时要保留好《房屋购买合同》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，可以通过拍照、公证及委托有关鉴定部门鉴定等方式保存和完善证据，在此基础上，即可以向建设行政主管部门投诉，也可以向法院诉讼来维护自己的权益。

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